素坤逸更适合带孩子的华人家庭。国际学校开车十分钟内能到,转手时买家多,流动性比是隆沙吞好[3]。是隆沙吞是传统CBD,租金收益稳定,但资本增值慢,而且我们还没实测过那边项目到学校的真实通勤时间[8], 这一点很要命,因为曼谷堵车时地图上的"五公里"可能要开二十分钟。

两边都只能买公寓,外国人在任何一栋楼里最多只能持有全楼可售面积的49%产权[2]。土地不能买,别信任何"永久产权土地"的说法。

产权和配额:两边规则完全一样

外国人在泰国买房,只能买公寓楼里49%的外国人配额,剩下51%是泰籍配额,外国人只能租赁或通过泰国公司结构持有[2]。土地在任何情况下都不能以外国人名义拥有[2]。

是隆沙吞和素坤逸在这一点上没有区别。你要问的是具体那栋楼的外国人配额还剩多少, 有些抢手的项目配额已经接近用完,转手时只能卖给泰国人,价格会打折[7]。

过户时买卖双方各付1%的过户费,合计2%[5]。卖家如果持有不满五年要交3.3%的特别商业税,满五年则是0.5%印花税[5]。预扣税大约是评估价的1%到3%,算在卖家头上[5]。泰国政府给本国人的0.01%优惠费率,外国买家不适用[6]。

素坤逸:国际学校通勤和转手都更快

素坤逸走廊(Asok到Phrom Phong、Thong Lo、Ekkamai这一段)是曼谷外籍租客需求最强的区域,转手流动性也最好[3]。我们实测过四个素坤逸项目,早高峰开车到Shrewsbury国际学校都在8到18分钟之间[8]:

  • Ideo Q Thonglor:18分钟,步行8分钟到BTS Phrom Phong[8]
  • Laviq Sukhumvit 57:16分钟,步行7分钟到BTS Phrom Phong[8]
  • Le Cosi Ekamai 28:8分钟,但步行37分钟到BTS Ekkamai[8]
  • Ideo Mobi Asoke:10分钟,步行5分钟到MRT Phetchaburi[8]

注意Le Cosi Ekamai 28这个例子:项目名字里有"Ekkamai",但走到BTS Ekkamai站要37分钟[8]。名字不等于位置,一定要看实测数据。

素坤逸的公寓单价在每平米20万到35万泰铢,约合每平米6,200到10,850美元[1]。毛租金回报率5%到7%[3],扣掉管理费、空置、公共区域费和税之后净回报率3%到4.2%[4]。

转手时买家选择多:外籍租客、投资客、自住家庭都认这个区域。

是隆沙吞:租金稳但增值慢,通勤数据缺失

是隆沙吞是传统CBD,租金收益稳定,毛回报率5%到6.5%[3],小户型(studio)甚至能到6.2%到7.8%[4]。但资本增值比素坤逸慢[3],转手时买家池子更窄,主要是看中租金的投资客。

单价和素坤逸差不多,每平米20万到35万泰铢[1]。

问题是我们还没实测过是隆沙吞任何项目到国际学校的真实通勤时间[8]。地图上看起来近,但曼谷早高峰Sathorn路和Silom路都是重灾区,开车时间可能比你想的长一倍。如果你要带孩子自住,这个数据空白是个风险, 买之前必须自己在工作日早上七点半实地开一次。

诚实说:是隆沙吞更适合纯投资,不适合家庭自住

如果你只看租金数字、不打算自己住,是隆沙吞的小户型回报率确实高[4]。但如果你要带孩子过来住,素坤逸的学校通勤、生活配套、转手流动性都更实际[3][8]。

是隆沙吞的致命问题是我们没有实测通勤数据,而曼谷的交通是不能靠地图估算的[8]。你可以买,但必须先在工作日早高峰自己开一次车到学校,计时,再决定。

两边都要注意的事

  1. 外国人配额可能已满。抢手项目的49%配额用完后,你只能转手给泰国人,价格会打折[7]。买之前问开发商或中介:这栋楼外国人配额还剩多少。
  1. 过户成本约3%到4%。买家付1%过户费,卖家的税最终也会反映在价格里[5]。
  1. 净回报率比毛回报率低1.5到2个百分点。管理费、空置、维修都要算进去[4]。

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